Οικοδομικές εργασίες σε περιοχή εκτός οικισμού, στη Σαντορίνη. Η επέκταση των οικισμών δεν απαγορεύτηκε από το ΣτΕ, απλώς, όπως διευκρίνισε το ανώτατο δικαστήριο, «είναι δυνατή μόνον κατόπιν προηγούμενης πολεοδόμησης των εκτάσεων», καθώς μόνο υπό αυτήν την προϋπόθεση «εξασφαλίζονται οι κοινόχρηστοι και κοινωφελείς χώροι και οι αναγκαίες υποδομές για την οικιστική αξιοποίηση».
Στα χέρια των μελετητών που εκπονούν αυτή την περίοδο τα νέα πολεοδομικά σχέδια σε όλη τη χώρα βρίσκεται πλέον η υπόθεση της οριοθέτησης των οικισμών. Ο θόρυβος που προκλήθηκε το προηγούμενο διάστημα, υποδαυλιζόμενος από βουλευτές όλων των κομμάτων, δείχνει να είναι αναντίστοιχος του ζητήματος. Οχι μόνο γιατί για τα επόμενα δύο χρόνια (τουλάχιστον) όλοι μπορούν να συνεχίζουν να χτίζουν όπως σήμερα. Αλλά και γιατί το υπουργείο Περιβάλλοντος θα εξαντλήσει τις δυνατότητές του για να περιορίσει όσο γίνεται περισσότερο τη δεξαμενή όσων πλήττονται – όπου βέβαια επιτρέψει το ΣτΕ.
Το παλαιό καθεστώς
Οι μικροί οικισμοί της χώρας καλύπτονταν μέχρι σήμερα από δύο νομοθεσίες: από εκείνη που αφορά τους οικισμούς προ του 1923 (ένα προεδρικό διάταγμα του 1981) και εκείνους που είναι κάτω των 2.000 κατοίκων (ένα διάταγμα του 1983 και οι τροποποιήσεις του). Τη νομοθεσία αυτή ενοποίησε το υπουργείο Περιβάλλοντος με αφορμή την εκπόνηση των τοπικών και ειδικών πολεοδομικών σχεδίων σε όλη τη χώρα, προκειμένου να καθοδηγήσει τους μελετητές για το πώς θα χειριστούν το θέμα.
Ο λόγος που η ενοποίηση κρίθηκε αναγκαία ήταν για να επανεξεταστούν τα όρια όσων μικρών οικισμών είχαν κυρωθεί τη δεκαετία του 1980 με απόφαση νομάρχη (με μια γαλαντόμα λογική, ιδιαίτερα δημοφιλή εκείνη τη χρονική περίοδο). Ορισμένες από αυτές τις αποφάσεις ωστόσο ακυρώθηκαν από το Συμβούλιο της Επικρατείας τα προηγούμενα έτη (το 2017 για το Ρέθυμνο και το 2019 για το Πήλιο) και επομένως η νομοθεσία όφειλε να επαναπροσαρμοστεί. Οχι μόνο για εξοχικά – Στην πραγματικότητα το ΣτΕ ουδέποτε απαγόρευσε τις επεκτάσεις των οικισμών. Απλώς όρισε ότι πρέπει να αιτιολογούνται, να είναι λελογισμένες και να μη βασίζονται μόνο στη ζήτηση για παραθεριστική κατοικία.
Το νέο διάταγμα
Το νέο διάταγμα δημοσιεύθηκε στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως την προηγούμενη εβδομάδα, ωστόσο η κατεύθυνση του νομοθέτη ήταν γνωστή ήδη από πέρυσι. Το υπουργείο Περιβάλλοντος στη γνωστή λογική της αποφυγής συγκρούσεων σε ζητήματα μεγάλου πολιτικού κόστους προσπάθησε να εντάξει στα όρια των οικισμών ως «ζώνη Γ» τις περιοχές εκείνες που είχαν προκύψει από τις αποφάσεις νομαρχών και οι οποίες, όπου υπήρχε οικονομικό ενδιαφέρον, ήταν ήδη δομημένες αραιά ή πυκνά.
Επειδή το νέο πλαίσιο προωθήθηκε μέσω προεδρικού διατάγματος, άρα θα περνούσε από προδικαστικό έλεγχο από το ΣτΕ, το υπουργείο γνώριζε καλά ότι η ζώνη αυτή δεν θα γινόταν δεκτή, αλλά έπρεπε για πολιτικούς λόγους να μπει στην αρχική εκδοχή (ώστε κατόπιν να επιρριφθεί εμμέσως πλην σαφώς η ευθύνη στο «ανάλγητο» ανώτατο δικαστήριο). Οπως αναμενόταν, το ΣτΕ «έκοψε» τη ζώνη και το διάταγμα ολοκληρώθηκε χωρίς αυτή. Γνωρίζοντας ότι θα υπάρξουν αντιδράσεις από θιγόμενους ιδιοκτήτες και την κτηματαγορά, το υπουργείο ήδη επεξεργαζόταν με ποιον τρόπο θα παρακαμφθούν οι αντιρρήσεις του ΣτΕ.
Είναι χαρακτηριστικό ότι ο γενικός γραμματέας Χωρικού Σχεδιασμού Ευθύμης Μπακογιάννης –ο οποίος χειρίζεται την υπόθεση– ανακοίνωσε σε εκδήλωση για τα 100 χρόνια του Τεχνικού Επιμελητηρίου στην Κρήτη, στις αρχές Μαΐου (δηλαδή πριν δημοσιευθεί το νέο πλαίσιο σε ΦΕΚ), την κατεύθυνση που θα ακολουθείτο.
Η ενδιάμεση ζώνη
Το υπουργείο «βγάζει από το συρτάρι» τις «περιοχές ελέγχου χρήσεων», μια κατηγορία που υπάρχει ήδη από το 2016. Πρόκειται για περιοχές εκτός σχεδίου, που δεν είναι πολεοδομημένες και βρίσκονται γύρω από οικισμούς ή περιοχές επιχειρηματικών/παραγωγικών δραστηριοτήτων και στις οποίες καθορίζεται ειδικό καθεστώς (χρήσεις γης, όροι δόμησης), ώστε να λειτουργούν σαν «ενδιάμεση ζώνη» και να αποφεύγονται πιθανές συγκρούσεις και η ανεξέλεγκτη κατανάλωση φυσικών πόρων.
Αυτό που ο κ. Μπακογιάννης προανήγγειλε είναι ότι οι περιοχές αυτές γύρω από τους οικισμούς θα παραμείνουν εκτός σχεδίου, αλλά θα έχουν μικρότερη αρτιότητα, από 2 έως 4 στρέμματα. Με άλλα λόγια το υπουργείο θα επαναφέρει «από το παράθυρο» τις παρεκκλίσεις στην εκτός σχεδίου δόμηση, τις οποίες κατήργησε το 2020. Ολα αυτά… εφόσον το δεχθεί το Συμβούλιο της Επικρατείας, καθώς τα τοπικά και ειδικά πολεοδομικά σχέδια θα περάσουν και αυτά από προδικαστικό έλεγχο πριν κυρωθούν.
Η παρεξήγηση
Οι αντιδράσεις, που ξεκίνησαν με βουλευτές της εσωκομματικής αντιπολίτευσης στη Νέα Δημοκρατία (και επιχειρηματολογία που θυμίζει περισσότερο εκείνη του ΚΚΕ περί εξυπηρέτησης του μεγάλου κεφαλαίου), ήταν μεγάλες. Στην πραγματικότητα, ωστόσο, αυτό που οι αντιδρώντες παραγνωρίζουν είναι ότι το Συμβούλιο της Επικρατείας ουδέποτε απαγόρευσε τις επεκτάσεις των οικισμών.
Απλώς όρισε ότι πρέπει να αιτιολογούνται, να είναι λελογισμένες και βέβαια να μη βασίζονται μόνο στη ζήτηση για παραθεριστική κατοικία, δηλαδή σε ιδιωτικά συμφέροντα (η τελευταία απόφαση για το θέμα αφορούσε την Πάρο το 2022). Το Συμβούλιο της Επικρατείας το υπενθύμισε σε δελτίο Τύπου που εξέδωσε την προηγούμενη Τετάρτη. «Η επέκταση (σ.σ. των οικισμών) δεν αποκλείεται, αλλά είναι δυνατή μόνο κατόπιν προηγούμενης πολεοδόμησης των εκτάσεων που αφορά η επέκταση.
Απαραίτητη προϋπόθεση για την πολεοδόμηση αυτή είναι η προηγούμενη θεσμοθέτηση εγκεκριμένου τοπικού ή ειδικού πολεοδομικού σχεδίου και, μέχρι την έγκριση των σχεδίων αυτών, η ύπαρξη εγκεκριμένου ΓΠΣ ή ΣΧΟΟΑΠ (Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια και Σχέδια Χωρικής και Οικιστικής Οργάνωσης Ανοικτής Πόλης). Εξάλλου, εάν η διοίκηση κρίνει αναγκαία και σκόπιμη την επέκταση των ορίων των οικισμών της χώρας για την οικιστική ή άλλου είδους αξιοποίησή τους, θα πρέπει να προωθήσει κατά προτεραιότητα την πολεοδόμηση των αναγκαίων εκτάσεων.
Τούτο διότι μόνο μέσω της πολεοδόμησης εξασφαλίζονται οι κοινόχρηστοι και κοινωφελείς χώροι, καθώς και οι αναγκαίες υποδομές για την οικιστική αξιοποίηση των εν λόγω εκτάσεων», ανέφερε το ανώτατο δικαστήριο, ουσιαστικά αμυνόμενο απέναντι στα πυρά της κτηματαγοράς.
Η μετάβαση
Περαιτέρω, οι κανόνες οριοθέτησης δεν εφαρμόζονται αυτόματα: πρέπει οι οικισμοί να οριοθετηθούν, μέσω της εκπόνησης των τοπικών/ειδικών πολεοδομικών σχεδίων. Επομένως μέχρι να θεσμοθετηθούν τα νέα πολεοδομικά σχέδια, η κατάσταση παραμένει ως έχει. Το υπενθύμιζε και ο ίδιος ο κ. Μπακογιάννης (σε συνέντευξή του στην ΕΡΤ την Τετάρτη): «Στους οικισμούς του Ρεθύμνου και του Πηλίου, που έχουν ακυρωθεί τα όρια, δεν εκδίδονται οικοδομικές άδειες.
Για όλους τους υπόλοιπους οικισμούς ισχύουν οι όροι δόμησης που είχαμε από τους νομάρχες και θα συνεχίσουμε να τους έχουμε μέχρι να γίνουν τα προεδρικά διατάγματα», ανέφερε. Εδωσε έτσι το «σύνθημα» σε όσους από τους θιγόμενους ενδιαφέρονται να σπεύσουν να εκδώσουν οικοδομικές άδειες, κάτι που αν συμβεί μαζικά θα οδηγήσει σε νέα τετελεσμένα, πριν από τον υπό εκπόνηση πολεοδομικό σχεδιασμό.
Ας μην ξεχνάμε ότι τα ΤΠΣ πρέπει λόγω χρηματοδότησης από το Ταμείο Ανάκαμψης να ολοκληρωθούν μέσα στην επόμενη διετία, ωστόσο είναι αμφίβολο ότι θα θεσμοθετηθούν άμεσα. Γαλαντόμοι νομάρχες – «Η κατάσταση που δημιούργησαν οι οριοθετήσεις με αποφάσεις νομάρχη έπρεπε να συμμαζευτεί. Ηταν πολύ γαλαντόμες, για να εκφραστώ ευγενικά», λέει η Αθηνά Γιαννακού, ομότιμη καθηγήτρια Πολεοδομίας στο ΑΠΘ.
Οι μελετητές
Η υπόθεση βρίσκεται τώρα στα χέρια των μελετητών, που έρχονται αντιμέτωποι με όλα τα προβλήματα. «Πράγματι έπρεπε κάποια στιγμή να οριστικοποιηθούν τα όρια των οικισμών και τα πολεοδομικά σχέδια είναι μια αφορμή», λέει η Αθηνά Γιαννακού, ομότιμη καθηγήτρια Πολεοδομίας στο ΑΠΘ και μελετήτρια. «Δεν είναι όμως εύκολο να κάνεις οριοθέτηση στην κλίμακα που συντάσσεται ένα πολεοδομικό σχέδιο. Η οριοθέτηση είναι μια λεπτομερειακή πράξη, θέλει ακριβείς αποτυπώσεις και θα ήταν καλύτερο να γίνεται στο πλαίσιο της πολεοδομικής μελέτης (σ.σ. σε επόμενο στάδιο του σχεδιασμού). Παρά ταύτα η νομοθεσία λέει ότι πρέπει να γίνει στο στάδιο του τοπικού πολεοδομικού σχεδίου και έτσι προχωράμε».
Η κ. Γιαννακού εκτιμά ότι η κατάσταση που δημιούργησαν οι οριοθετήσεις με αποφάσεις νομάρχη έπρεπε να συμμαζευτεί. «Ηταν πολύ γαλαντόμες, για να εκφραστώ ευγενικά. Εδιναν συντελεστές δόμησης και προνόμια χωρίς καν τις υποχρεώσεις μιας πολεοδόμησης, όπως την υποχρέωση σε γη και χρήμα. Ως αποτέλεσμα, οικισμοί περιαστικοί ή παραθεριστικοί αναπτύχθηκαν με ένα πολεοδομικό καθεστώς που είχε φτιαχτεί για μικρούς αγροτικούς οικισμούς, με τα γνωστά αποτελέσματα. Προφανώς και όλο αυτό είναι εντελώς στρεβλό». Σύμφωνα με την κ. Γιαννακού, η λύση που προτείνεται από το ΥΠΕΝ (οι περιοχές ελέγχου χρήσεων) είναι προβληματική. «Οι περιοχές αυτές από τη νομοθεσία δεν μπορούν να έχουν όρους δόμησης, αλλά περιορισμούς.
Αυτό που το υπουργείο προωθεί είναι μια επαναφορά των παρεκκλίσεων στην εκτός σχεδίου, η οποία δεν θα γίνει ποτέ δεκτή από το ΣτΕ. Αλίμονο όμως αν αφήσουμε το θέμα αυτό να φθάσει στο ΣτΕ με τα προς κύρωση πολεοδομικά σχέδια. Θα πρέπει να το ξεκαθαρίσουμε άμεσα, αλλιώς όλα τα πολεοδομικά σχέδια θα βρεθούν “στον αέρα”. Κατά τη γνώμη μου πρέπει με σοβαρή τεκμηρίωση να προταθούν επεκτάσεις και το ΥΠΕΝ να βρει χρηματοδοτήσεις, ώστε να ολοκληρώσει κατά προτεραιότητα την πολεοδόμηση των εκτάσεων».
Τα εργαλεία
«Εχουν γίνει πολλές παρεξηγήσεις», εκτιμά η Αλεξάνδρα Παπαδήμα, διευθύντρια τμήματος Περιβάλλοντος και Χωροταξίας στην μελετητική εταιρεία «Ροϊκός». «Κατ’ αρχάς δεν άλλαξε η νομοθεσία. Τα κριτήρια για την οριοθέτηση των οικισμών είναι τα ίδια, απλώς ενοποιήθηκαν σε ένα κείμενο. Δεύτερον, το ΥΠΕΝ δεν είχε επιλογή γιατί οι οικισμοί που είχαν οριοθετηθεί με απόφαση νομάρχη, το ΣτΕ όρισε ότι πρέπει να επανεγκριθούν.
Το ΥΠΕΝ προσπάθησε να αναγνωριστεί το πολεοδομικό δίκαιο που είχε δημιουργηθεί από τις αποφάσεις των νομαρχών και τις περίφημες τριμελείς επιτροπές των πολεοδομιών που όριζαν αν ένα οικόπεδο είναι εντός ή εκτός των ορίων. Το ζητούμενο είναι τώρα πώς θα χειριστούμε την υπόθεση – το “μπαλάκι” βρίσκεται στους μελετητές». Σύμφωνα με την κυρία Παπαδήμα υπάρχουν πολεοδομικά εργαλεία που μπορούν να χρησιμοποιηθούν. «Ενας σωστός μελετητής θα εξαντλήσει τα περιθώρια διεύρυνσης της ζώνης Β1 (σ.σ. της πιο αραιοδομημένης, αλλά προ του 1983).
Κατόπιν μπορεί να χρησιμοποιήσει τις περιοχές ελέγχου χρήσεων – πρέπει βέβαια να αιτιολογήσεις-τεκμηριώσεις γιατί τις χρειάζεσαι. Στις περιοχές που έχουν έντονες οικιστικές πιέσεις, ο μελετητής πρέπει να προτείνει πολεοδομήσεις για να εξασφαλίσει κοινόχρηστους χώρους. Μπορεί όμως το εργαλείο να μην είναι η επέκταση, αλλά να τεκμηριώσεις την ανάγκη για οικιστικές περιοχές για παραθεριστική κατοικία, κοινωνική κατοικία κ.ο.κ. Κατά τη γνώμη μου, πάντως, θα πρέπει να υπάρξει διαφορετική αντιμετώπιση στους φθίνοντες ορεινούς οικισμούς, όπου το να χτίσει κάποιος βοηθάει να μείνει μια περιοχή ζωντανή. Εν κατακλείδι εκτιμώ ότι το πρόβλημα θα αφορά τελικά ένα μικρό μέρος των ιδιοκτησιών που επηρεάζονται».
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου